研究文章 · UDR 公寓信託（UDR）

UDR 公寓信託第二季：租金持平、不動產出售利益與 NOI

法人、證券與會計邊界

UDR, Inc.（CIK 0000074208）以 UDR 交易；本文不把公寓社區單體取代公司，而以 UDR 的 425.399 百萬美元合併營收幾乎未變，其中租金收入由 423.001 微降至 422.933 百萬、其他收入由 2.398 升至 2.466 百萬。為核心。

UDR 的 2026 年第二季 10-Q 顯示合併營收兩期均為 425.399 百萬美元。REIT 文件另列 NOI 與 Same-Store Communities，兩者的物業範圍不同於 GAAP 合併損益，故維持各自的比較。

營收：先確認比較期間

UDR 的 425.399 百萬美元合併營收幾乎未變，其中租金收入由 423.001 微降至 422.933 百萬、其他收入由 2.398 升至 2.466 百萬。；合併營收 本季數為 425.399 百萬美元，對照欄 425.399 百萬美元，結果 +0.0%。

UDR 的 425.399 百萬美元合併營收幾乎未變，其中租金收入由 423.001 微降至 422.933 百萬、其他收入由 2.398 升至 2.466 百萬。35.704 百萬美元出售利益則在營業利益層出現，不屬於這兩項本期營收。

成本、毛利與營運餘額

租金收入為 422.933 對 423.001 百萬美元，幾乎持平；營運費用由 348.010 降至 345.246 百萬。營業利益仍由 77.389 升至 115.857 百萬，因為本期另有 35.704 百萬美元不動產出售利益，不能將盈利增加寫成租金加速。

租金收入為 422.933 對 423.001 百萬美元，幾乎持平；營運費用由 348.010 降至 345.246 百萬。營業利益仍由 77.389 升至 115.857 百萬，因為本期另有 35.704 百萬美元不動產出售利益，不能將盈利增加寫成租金加速。

營業結果的分層

稅前盈餘由 40.487 升至 74.084 百萬美元，歸屬 UDR 淨利由 37.673 升至 69.035 百萬。；營業利益 本季數為 115.857 百萬美元，對照欄 77.389 百萬美元，結果 +49.7%。

稅前盈餘由 40.487 升至 74.084 百萬美元，歸屬 UDR 淨利由 37.673 升至 69.035 百萬。其間不動產出售利益由零變為 35.704 百萬、可贖回非控制權益分配由 2.545 增至 4.609 百萬，故 GAAP 營運與股東歸屬有明確調節層次。

歸屬與每股資料

UDR 的稀釋 EPS 從 0.11 升至 0.21 美元，歸屬 UDR 淨利由 37.673 增至 69.035 百萬美元。本期 35.704 百萬美元不動產出售利益及可贖回非控制權益調節，解釋為何不能用 NOI 直接換算每股。

EPS 應採歸屬 UDR 的申報調節；歸屬 UDR 淨利 69.035 對 37.673 百萬已含可贖回非控制權益等層次，不以 NOI 或出售利益自行除股數。

申報明載的反差

收入持平，但本期 35.704 百萬美元不動產出售利益使營業利益增加；這一列不等於租金收入成長。

總營收持平 425.399 百萬美元，但本期有 35.704 百萬美元出售利益、去年同期為零，使營業利益增 49.7%。租金收入反而由 423.001 微降至 422.933 百萬，因此出售利益不能替代租金或 Same-Store Communities 的經常性物業表現。

期間、欄位與可比性

Same-Store Communities 只含在 2025 年初前取得、開發完成並穩定的社區，並在 2026 年 6 月 30 日仍持有；相較之下，合併營收 425.399 對 425.399 百萬涵蓋全公司。NOI 又在租金收入後扣直接物業費用、排除公司層費用與折舊，三種範圍不可互換。

Same-Store Communities 只含在 2025 年初前取得、開發完成並穩定的社區，並在 2026 年 6 月 30 日仍持有；相較之下，合併營收 425.399 對 425.399 百萬涵蓋全公司。NOI 又在租金收入後扣直接物業費用、排除公司層費用與折舊，三種範圍不可互換。

合併、分部與非 GAAP 邊界

UDR 的 CODM 以 rental income 與 NOI 評估公寓社區，NOI 定義為租金收入減直接物業租賃費用，排除 3.25% 的物業管理費與地租。這個管理層衡量與合併歸屬 UDR 淨利 69.035 百萬不同；本文不以 NOI 取代 GAAP 盈利或現金流。

Same-Store Communities 只收納在可比期前已取得或穩定的社區，且其 NOI 從租金收入扣除直接物業租賃費用；公司層級費用、折舊與資本結構被排除。歸屬 UDR 淨利 69.035 百萬涵蓋出售利益和權益歸屬，不能由 NOI 直接取代。

資本、風險與前瞻性陳述

期內 GAAP 表的出售利益為 35.704 百萬、去年為零；同時可贖回非控制權益的歸屬額為 4.609 對 2.545 百萬。兩者均會影響不同損益層級，卻不是租金收入 422.933 對 423.001 百萬的原因或資本支出明細。

Same-Store Communities 的定義排除近期取得、開發或重建的社區，還要求穩定入住率至少連續三個月達 90%。這是公司為比較可比物業而設定的範圍，不能由本季出售利益或合併營收持平推論日後出租率。

台灣讀者的觀察角度

UDR 的原始 10-Q 沒有 Taiwan 命中，亦無台灣公寓、租戶或租金資料。申報只提供合併租金收入 422.933 對 423.001 百萬美元，以及 Same-Store Communities 的納入定義。

本文不從住宅 REIT 或物業管理的性質推論 UDR 在台灣的房地產或住戶。原始文件支持的是本季 35.704 百萬不動產出售利益與租金收入近乎持平的反差，而非台灣市場敘述。

研究結論與使用限制

UDR 的租金收入近乎持平，GAAP 營業與歸屬 UDR 淨利則提高，其中 35.704 百萬美元不動產出售利益是關鍵；NOI、Same-Store 與合併口徑仍須各自保留。

結論是租金近乎持平而 GAAP 營業與歸屬 UDR 淨利上升，主要需辨識不動產出售利益以及 NOI、Same-Store 與合併口徑的差異。這份 UDR REIT 解讀由 AI 製作且未逐篇人工覆核；不提供目標價，更不傳遞買賣訊號。

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