研究文章 · AvalonBay Communities(AVB)
AvalonBay（AVB）2026 年第二季：總營收 7.78 億美元、歸屬普通股淨利 1.56 億美元
- AvalonBay 截至 2026 年 6 月 30 日第二季總營收為 7.78 億美元，其中租金及其他收入 7.76 億美元；歸屬普通股股東淨利為 1.56 億美元，低於去年同期 2.69 億美元。差異中包含社區出售損益：本季虧損 30 萬美元，去年同期為 9,950 萬美元利益。REIT 常用 FFO、Core FFO 屬調整後非 GAAP 衡量，不能換稱為淨利或營運現金流。本文不提供目標價。
資料來源卡
- 資料來源
- 公司官方投資人關係／SEC 公開文件
- 資料日期
- 2026-07-30
- 整理方式
- 已授權研究資料僅作為選題線索；全文依官方文件重新整理
- 資料性質
- 公開資訊之事實整理，非本站建議
官方文件
法人、期間與 REIT 合併範圍
本文研究對象為 AvalonBay Communities, Inc.，美股代碼 AVB，SEC CIK 為 0000915912。資料取自截至 2026 年 6 月 30 日、於 2026 年 7 月 30 日申報的 Form 10-Q；合併財務報表標示為未經查核，除每股資料外金額以美元千元表示。
公司報表同時有合併實體、未合併投資及非控制權益。本文以合併損益表和公司定義的普通股歸屬口徑為主，不把未合併投資、個別社區、開發案或聯營企業的資料直接說成整個 REIT 的營收或淨利。
收入兩行與總額
第二季租金及其他收入為 7.76 億美元，管理、開發及其他費用收入為 180 萬美元，合計總營收 7.78 億美元；去年同期總營收為 7.60 億美元。租金收入雖占絕大多數，兩行相加才是合併營收。
前六個月租金及其他收入為 15.44 億美元，費用收入為 360 萬美元，總營收為 15.48 億美元，去年同期為 15.06 億美元。半年和第二季是不同時間表頭，本文不將它們相除推導未披露的租金趨勢或入住率。
營運費用、利息與折舊
第二季不含房產稅的營運費用為 1.96 億美元，房產稅為 9,010 萬美元，交易、開發與其他追求成本扣回收後為 2,000 萬美元；淨利息費用為 7,010 萬美元，折舊費用為 2.33 億美元。各行是合併損益的不同費用層級。
折舊費用與房產稅、營運費用、利息都不可互相取代。本文不僅以總營收較高就稱營運現金或淨利必然增加，因費用、投資損益與社區出售損益都會影響最終損益。
社區出售損益改變淨利比較
本季出售社區損失為 30 萬美元，去年同期則為出售社區利益 9,950 萬美元；未合併投資收益為 760 萬美元，去年同期則是 110 萬美元虧損。這些單獨列示的投資與資產交易項目，不能與租金收入混稱為經常性住宅租賃業績。
稅前利益為 1.57 億美元，所得稅費用 7 萬美元後，合併淨利為 1.57 億美元，去年同期為 2.70 億美元。本文不把淨利差異簡化成租金需求改變；出售資產損益的方向和金額本身已是重要的表內可比性事項。
非控制權益與每股盈餘
第二季歸屬非控制權益的淨利為 120 萬美元，因此歸屬普通股股東淨利為 1.56 億美元，去年同期為 2.69 億美元。合併淨利與歸屬普通股股東的淨利並非同一分子，本文不交叉使用。
基本與稀釋每股盈餘均為 1.11 美元，去年同期為 1.89 與 1.88 美元。每股結果採公司列示的加權平均普通股數與歸屬口徑，不以期末已發行股或總權益直接重算。
半年表頭與交易收益
前六個月合併淨利為 4.85 億美元，歸屬普通股股東為 4.81 億美元，去年同期為 5.05 億美元；基本及稀釋 EPS 均為 3.43 美元，去年同期為 3.55 與 3.54 美元。這些是年初至今數字，不是第二季的替代版本。
半年出售社區利益為 1.80 億美元，去年同期為 1.56 億美元，會影響稅前與淨利比較。本文將出售損益留在其原始行，而非把它與租金及其他收入相加後稱為同質的營運收入。
FFO 是定義式調整，不是 GAAP 淨利
公司按 Nareit 定義計算歸屬普通股股東 FFO，調整項包括已折舊營運社區出售損益、房地產折舊、與非控制權益及未合併合資相關的特定項目。第二季 FFO 為 3.88 億美元，去年同期為 4.02 億美元。
FFO 的定義刻意排除或調整若干會計項目，故不能被稱為 GAAP 淨利。公司也說 FFO 不代表 GAAP 淨利的替代項目，亦不代表依 GAAP 計算的營運現金流；本文遵守此界線。
Core FFO 與 FFO 又是不同層次
公司再由 FFO 調整未合併實體活動、結構性投資計畫準備金、交易與開發追求成本、法律項目、所得稅等，計算 Core FFO。第二季 Core FFO 為 4.06 億美元，去年同期為 4.04 億美元。
FFO 由 4.02 億降為 3.88 億，而 Core FFO 由 4.04 億小幅變為 4.06 億，說明不同調整集合會得出不同方向。本文不挑選其中一個數字替代所有盈利能力結論，也不與其他 REIT 的自訂計算方式直接比較。
房地產存量、開發與債務
期末淨房地產總額為 209.75 億美元，其中淨營運房地產為 191.62 億美元、在建工程含土地為 16.69 億美元；現金及約當現金為 8,070 萬美元，前期末為 1.87 億美元。這些都是 6 月 30 日的期末存量，非當季收入。
無擔保債務淨額為 74.08 億美元，浮動利率無擔保信貸額度及商業本票為 9.16 億美元，抵押借款為 7.01 億美元。不同融資工具有不同性質，本文不將它們與建設應付款或股利應付款混成單一未經公司定義的債務比率。
資產處分與開發不可作因果跳躍
期末持作出售房地產淨額為 4,190 萬美元，前期末為 1.50 億美元；建設應付款為 1.14 億美元，前期末為 9,230 萬美元。這些期末科目與本季出售損益、資本支出及開發進度可能有關，但要取得因果關係仍須逐筆註解支持。
公司同時持有開發用土地、在建工程、營運社區與未合併投資。本文不以任一資產存量變動推出房價、租金或特定城市供需的結論，也不將資產出售收益和經常性的營運現金流互換。
台灣範圍與候選稿限制
本次 10-Q 原文台灣字串掃描未見公司直接列示的台灣營收、房地產、客戶或地區資料。美國住宅 REIT 的業務背景並不支持延伸出台灣房市、建築供應鏈、資金流或客戶的推論，本文沒有做這類敘事。
本篇為官方季報重建的候選稿，已讀取合併收入、出售損益、非控制權益、FFO 定義及期末房地產與債務表頭，但未經逐篇人工覆核。它不提供投資評等、買賣建議或目標價；rating 與 target_price 均為 null，本文不提供目標價。
常見問題
AVB 第二季總營收是多少？
截至 2026 年 6 月 30 日三個月總營收為 7.78 億美元，其中租金及其他收入為 7.76 億美元。
AVB 第二季歸屬普通股股東淨利是多少？
為 1.56 億美元，去年同期為 2.69 億美元。
出售社區損益對比較有何影響？
本季為 30 萬美元損失，去年同期為 9,950 萬美元利益，屬與租賃收入不同的單獨列示項目。
FFO 是 GAAP 淨利或營運現金流嗎？
不是。公司說 FFO 是依定義調整的非 GAAP 衡量，不是 GAAP 淨利或 GAAP 營運現金流的替代項目。
第二季 FFO 與 Core FFO 是多少？
FFO 為 3.88 億美元，Core FFO 為 4.06 億美元；兩者的調整集合不同。
本文有投資評等或目標價嗎？
沒有。rating 與 target_price 均為 null；本文不提供目標價，也不做買賣建議。
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