研究文章 · 卡姆登物業信託（CPT）
CPT：物業營收微降，出售收益缺席拉低普通股結果
- 公寓租金微降、出售物業收益歸零，折舊與利息亦改變普通股每股結果。
資料來源卡
- 資料來源
- 公司官方投資人關係／SEC 公開文件
- 資料日期
- 2026-07-31
- 整理方式
- 已授權研究資料僅作為選題線索；全文依官方文件重新整理
- 資料性質
- 公開資訊之事實整理，非本站建議
官方文件
- Camden Property Trust 10-Q（2026-07-31 申報）（2026-08-26 查閱）
- SEC EDGAR submissions API（法人、交易所與產業基本資料）（2026-08-26 查閱）
- SEC EDGAR 本次申報檔案索引頁（2026-08-26 查閱）
研究對象、證券與會計邊界
Camden Property Trust 是德州組織的不動產投資信託，CIK 0000906345、NYSE 代碼 CPT。本篇引用截至 2026 年 6 月 30 日的 10-Q；文件把物業收入、出售收益與歸屬普通股股東結果分列，沒有把 OP 口徑當成母信託數字。
公寓營運成本包括 物業營運及維護費用為 91.303 百萬美元，去年同期為 93.031 百萬美元 及不動產稅為 49.641 百萬美元，去年同期為 50.641 百萬美元。兩個費用都低於前年同季，和營收的小幅下降同時發生。
出售物業收益歸零與租金微降
物業營收減少約 3.6 百萬美元，但出售營運物業收益從 47.293 百萬美元變成零。出售營運物業收益本期為零，去年同期為 47.293 百萬美元 是普通股淨利大幅變動的一項可見差異。
折舊與攤銷由 152.108 百萬增至 157.134 百萬美元，去年同期為 152.108 百萬美元，利息費用亦為 41.422 百萬美元，去年同期為 35.375 百萬美元。公寓租金現金流之外，這兩筆會持續影響損益表結果。
一般行政費用與持作出售 NOI
一般行政費用的年增約 3.4 百萬美元與收購追尋成本、薪資福利、獎酬與租金有關。MD&A 指出一般及行政費用年增約 3.4 百萬美元，原因包括較高的收購追尋成本、薪資福利與獎酬及租金；半年增額則部分被約 5.0 百萬美元建築訴訟回收抵銷。這是 MD&A 對成本項的明載說明。
持作出售物業的 NOI 本季約少 0.1 百萬美元；持作出售物業的第二季 NOI 約減少 0.1 百萬美元，申報說明約 0.8 百萬美元費用增加大致被 0.7 百萬美元營收增加抵銷。因此不宜將全部變動歸給既有公寓租金。
普通股股東淨利及兩級法
普通股股東可得淨利從 80.670 百萬降至 18.790 百萬美元，去年同期為 80.670 百萬美元，稀釋 EPS 也由 0.74 降為 0.18 美元，去年同期為 0.74 美元。這兩個都是普通股口徑。
CPT 使用 two-class method 計算每股資料；租賃收入的變化 物業營收為 392.944 百萬美元，去年同期為 396.509 百萬美元，和股東層級的 EPS 計算不是同一層次。
物業維護、不動產稅與折舊
物業維護費用是 91.303 百萬美元，去年同期為 93.031 百萬美元，不動產稅為 49.641 百萬美元，去年同期為 50.641 百萬美元；同時折舊攤銷提高。公寓 REIT 的表內費用不只現金營運費。
出售收益沒有在本季出現，但並不代表物業營收為零，因為 392.944 百萬美元，去年同期為 396.509 百萬美元。它們各有不同性質與比較基礎。
利息增加與出售收益缺席
利息費用由 35.375 百萬增加至 利息費用為 41.422 百萬美元，去年同期為 35.375 百萬美元，而物業營運費用反而下滑。這組方向顯示融資成本與物業營運成本要各自核對。
折舊攤銷的增加與沒有出售收益共同壓低普通股結果；折舊與攤銷為 157.134 百萬美元，去年同期為 152.108 百萬美元，但 出售營運物業收益本期為零，去年同期為 47.293 百萬美元。這不是將 NOI 與處分收益混為同一項。
兩級法下的普通股每股盈餘
每股附註對 CPT 特別重要：申報採兩級法，不是單用普通股淨利除股數。歸屬普通股股東淨利為 18.790 百萬美元，去年同期為 80.670 百萬美元 與 稀釋每股盈餘為 0.18 美元，去年同期為 0.74 美元 是應直接引用的結果。
普通股淨利的分子和稀釋 EPS 的分母均有附註計算。去年 0.74 與本期 0.18 的差異需連同出售收益缺席讀取。
Camden 未揭露台灣物業資料
本份 CPT 10-Q 對 Taiwan 為零命中；文件所列是合併公寓物業營收為 392.944 百萬美元，去年同期為 396.509 百萬美元、不動產稅為 49.641 百萬美元，去年同期為 50.641 百萬美元，並未給出台灣物業或住戶資料。
台灣讀者若核對這篇，應只把它視作 Camden 合併財報：物業營運及維護費用為 91.303 百萬美元，去年同期為 93.031 百萬美元 與 折舊與攤銷為 157.134 百萬美元，去年同期為 152.108 百萬美元 是其表列費用，沒有地域拆分。
租金、出售收益與持作出售 NOI
公寓營收微降、出售收益歸零、折舊增加，是此季三條不同的財務線。物業營收為 392.944 百萬美元，去年同期為 396.509 百萬美元 和 出售營運物業收益本期為零，去年同期為 47.293 百萬美元 不可互作因果。
持作出售物業的 NOI 只少約 0.1 百萬美元，與前期的 47.293 百萬出售收益不是同類科目。持作出售物業的第二季 NOI 約減少 0.1 百萬美元，申報說明約 0.8 百萬美元費用增加大致被 0.7 百萬美元營收增加抵銷。
利息、普通股淨利與本季結論
在租金以外，利息為 41.422 百萬美元，去年同期為 35.375 百萬美元，而普通股股東淨利是 18.790 百萬美元，去年同期為 80.670 百萬美元。申報分別列在不同損益層次。
CPT 的結論是本期物業營收為 392.944 百萬美元，去年同期為 396.509 百萬美元，但沒有前期出售收益。本文不提供目標價給 CPT，也不提出投資評等或買賣建議。
收購追尋成本與普通股季報結果
一般行政費用增加的項目由管理層逐一指向收購追尋、薪酬及租金；MD&A 指出一般及行政費用年增約 3.4 百萬美元，原因包括較高的收購追尋成本、薪資福利與獎酬及租金；半年增額則部分被約 5.0 百萬美元建築訴訟回收抵銷。這和兩級法 EPS 的議題不同。
本次季報的比較期為截至 2026 年 6 月 30 日的三個月，普通股股東淨利為 18.790 百萬美元、去年同期 80.670 百萬美元；稀釋 EPS 為 0.18 美元、去年同期 0.74 美元。出售營運物業收益本期為零、前年為 47.293 百萬美元，這三項共同構成本季普通股結果。
常見問題
Camden 公寓物業營收是多少？
Camden 的第二季 物業營收為 392.944 百萬美元，去年同期為 396.509 百萬美元，同時物業營運及維護費用為 91.303 百萬美元，去年同期為 93.031 百萬美元。
出售收益為何影響 CPT 結果？
出售營運物業收益本期為零、前期 47.293 百萬；折舊與攤銷則 157.134 百萬美元，去年同期為 152.108 百萬美元。這兩項皆影響稅前損益。
利息與折舊有哪些變動？
普通股股東淨利是 18.790 百萬美元，去年同期為 80.670 百萬美元，利息費用為 41.422 百萬美元，去年同期為 35.375 百萬美元。普通股結果不是物業營收的替代名稱。
CPT 的兩級法 EPS 有何意義？
CPT 在每股附註採 two-class method。它列示稀釋 EPS 0.18 美元、前期 0.74 美元；因此應用附註呈列的結果，而不是把普通股淨利直接除以任意股數。
Camden 有台灣物業揭露嗎？
Taiwan 在 CPT 原始申報中出現零次。其資料只列 物業營收為 392.944 百萬美元，去年同期為 396.509 百萬美元 和 不動產稅為 49.641 百萬美元，去年同期為 50.641 百萬美元 等合併公寓科目，沒有台灣個別數字。
這篇是否設定 CPT 目標價？
本篇以 CPT 的 出售營運物業收益本期為零，去年同期為 47.293 百萬美元 與 稀釋每股盈餘為 0.18 美元，去年同期為 0.74 美元 為止；不提供目標價、投資評等或交易指示。