研究文章 · 亞歷山大不動產（ARE）
ARE：出租率與租約到期壓低租金，減損仍使股東虧損
- 出租率下降和重要租約到期壓低租金；不動產減損仍使普通股呈現虧損。
資料來源卡
- 資料來源
- 公司官方投資人關係／SEC 公開文件
- 資料日期
- 2026-08-03
- 整理方式
- 已授權研究資料僅作為選題線索；全文依官方文件重新整理
- 資料性質
- 公開資訊之事實整理，非本站建議
官方文件
- Alexandria Real Estate Equities, Inc. 10-Q（2026-08-03 申報）（2026-08-26 查閱）
- SEC EDGAR submissions API（法人、交易所與產業基本資料）（2026-08-26 查閱）
- SEC EDGAR 本次申報檔案索引頁（2026-08-26 查閱）
研究對象、證券與會計邊界
Alexandria Real Estate Equities, Inc. 是 Maryland REIT，CIK 0001035443、NYSE 代碼 ARE；本期 10-Q 截至 2026 年 6 月 30 日。合併表在淨損後還扣除未既得限制性股票獎酬可得損益，才得到普通股股東可得每股結果。
收入下滑與股東損失縮小可同時存在，因為折舊與減損等中間科目另有變動。
租賃收入、同質物業與非同質物業下滑
本季租賃收入減少 94.1 百萬、12.8% 至 643.2 百萬，管理層將之連結到同質及非同質物業的租賃收入下降。MD&A 將本季租賃收入減少 94.1 百萬美元、12.8% 至 643.2 百萬美元，連結至同質物業與非同質物業租賃營收均下降。
同質物業租賃收入少 42.2 百萬、8.9%，主因平均出租率由 92.6% 降至 87.1%，及前兩季合計約 918,380 平方英尺重要租約到期。同質物業租賃營收減少 42.2 百萬美元、8.9%，申報直接指向平均出租率由 92.6% 降至 87.1%，以及 2026 年第一、二季合計約 918,380 平方英尺重要租約到期的影響。
出租率、重大租約到期與 918,380 平方英尺
租賃營運費用為 207.336 百萬美元，去年同期為 224.433 百萬美元，一般行政費用升至 36.861 百萬美元，去年同期為 29.128 百萬美元。這些費用與租約到期造成的租金缺口是不同說明。
利息費用為 64.342 百萬美元，去年同期為 55.296 百萬美元，折舊攤銷則 304.384 百萬美元，去年同期為 346.123 百萬美元；兩者分別是融資與資產使用的期間成本。
租賃費用、利息與折舊
不動產減損提高至 222.470 百萬美元、前年為 129.606 百萬；歸屬 Alexandria 股東淨損由負 107.002 百萬改善為負 72.783 百萬。這是股東口徑，並不代表普通股股東已恢復正淨利。
歸屬 Alexandria 普通股股東淨損為負 73.691 百萬美元，前年為負 109.611 百萬；基本及稀釋 EPS 均為負 0.43 美元，前年負 0.64 美元。未既得限制性股票獎酬的分配使普通股口徑低於 Alexandria 股東口徑。
減損、Alexandria 股東淨損與普通股 EPS
平均出租率下降與重大租約到期是同質物業收入走弱的直述原因。同質物業租賃營收減少 42.2 百萬美元、8.9%，申報直接指向平均出租率由 92.6% 降至 87.1%，以及 2026 年第一、二季合計約 918,380 平方英尺重要租約到期的影響。它比只以合併租賃收入為 643.210 百萬美元，去年同期為 737.279 百萬美元 下結論更具體。
非同質物業也造成租賃收入減少，故不能將 94.1 百萬全數歸因於同質出租率。
同質出租率和非同質物業收入
租金下滑、減損升高、折舊下降三者方向不一致：租賃收入為 643.210 百萬美元，去年同期為 737.279 百萬美元；不動產減損為 222.470 百萬美元，去年同期為 129.606 百萬美元；折舊與攤銷為 304.384 百萬美元，去年同期為 346.123 百萬美元。它們是不同資產和會計事件。
一般行政費用增加至 一般及行政費用為 36.861 百萬美元，去年同期為 29.128 百萬美元，也和租戶租約到期不同。
租金下降、減損上升與折舊減少
ARE 的普通股 EPS 應接在歸屬 Alexandria 普通股股東淨損之後閱讀：本期負 73.691 百萬美元、前年負 109.611 百萬，而基本及稀釋每股數均為負 0.43 美元。歸屬 Alexandria 股東淨損負 72.783 百萬則是扣除限制性股票分配前的另一層。
附註的 EPS 分子明列歸屬 Alexandria 普通股股東淨損，並採基本及稀釋加權平均普通股計算。負數期不加入具有反稀釋效果的未既得 RSA，故本期基本與稀釋 EPS 相同。
普通股股東淨損與限制性股票分配
重要租約合計 918,380 平方英尺到期、出租率降至 87.1%，具體解釋同質收入少 42.2 百萬。同質物業租賃營收減少 42.2 百萬美元、8.9%，申報直接指向平均出租率由 92.6% 降至 87.1%，以及 2026 年第一、二季合計約 918,380 平方英尺重要租約到期的影響。
不動產減損為 222.470 百萬美元，去年同期為 129.606 百萬美元 是獨立損益項，不等於任何一份到期租約的金額。
重大租約到期與不動產減損
ARE 的原始 10-Q 查 Taiwan 為零命中。它揭露生技園區等合併物業的租金 租賃收入為 643.210 百萬美元，去年同期為 737.279 百萬美元 與出租率，但沒有台灣物業、租戶或租約資料。
這裡不把 918,380 平方英尺的租約到期或 87.1% 出租率移植到台灣不動產市場。
台灣物業資料未獲揭露
租金下滑與減損增加仍導致股東虧損，雖較前期負損縮小。本文不提供 ARE 目標價、評等或買賣建議。
負 0.43 美元 EPS 是當期損失的表列，不能視為資產價值或未來出租的預測。
出租率、減損與股東損失結論
歸屬 Alexandria 股東淨損為負 72.783 百萬美元、前年負 107.002 百萬；歸屬 Alexandria 普通股股東淨損為負 73.691 百萬、前年負 109.611 百萬，基本及稀釋 EPS 均為負 0.43 美元。一般及行政費用 36.861 百萬與利息費用 64.342 百萬是損益表內另列的期間費用。
本篇僅彙整該 REIT 的公開申報，未提出投資意見。
常見問題
Alexandria 租金為何下降？
租賃收入為 643.210 百萬美元，去年同期為 737.279 百萬美元，低於前年；同質物業出租率從 92.6% 降到 87.1%。
重大租約到期與出租率如何相關？
重要租約到期合計約 918,380 平方英尺，使同質租賃收入少 42.2 百萬、8.9%。
減損與股東虧損怎麼並讀？
不動產減損為 222.470 百萬美元，去年同期為 129.606 百萬美元，歸屬 Alexandria 股東淨損為負 72.783 百萬美元，去年同期為負 107.002 百萬美元；兩者均應保留負損與減損的不同口徑。
ARE 的負 EPS 要如何按附註理解？
ARE 基本與稀釋 EPS 均為負 0.43 美元；普通股分配與限制性股票單位使每股計算應按附註呈列。
公司在台灣有租戶或物業數字嗎？
ARE 的 10-Q 沒有 Taiwan 命中。文件含物業出租率與租約到期資訊，未揭露台灣資產、租戶或收入。
本篇會給 ARE 估值或買賣意見嗎？
本文不設 ARE 目標價、不作評等，也不提出買賣建議。