研究文章 · 聯邦地產投資信託（FRT）
FRT：物業收入與出租率上升，但出售收益回落影響信託淨利
- 購物中心出租率和租賃收入提高，惟出售不動產收益下滑改寫信託歸屬淨利。
資料來源卡
- 資料來源
- 公司官方投資人關係／SEC 公開文件
- 資料日期
- 2026-07-31
- 整理方式
- 已授權研究資料僅作為選題線索；全文依官方文件重新整理
- 資料性質
- 公開資訊之事實整理，非本站建議
官方文件
- Federal Realty Investment Trust 10-Q（2026-07-31 申報）（2026-08-26 查閱）
- SEC EDGAR submissions API（法人、交易所與產業基本資料）（2026-08-26 查閱）
- SEC EDGAR 本次申報檔案索引頁（2026-08-26 查閱）
研究對象、證券與會計邊界
Federal Realty Investment Trust 是 Maryland REIT，CIK 0000034903、NYSE 代碼 FRT；本期為截至 2026 年 6 月 30 日的合併 10-Q。封面明示本文件同時包含 Trust 與 Federal Realty OP LP，本文採信託股東口徑而非 OP 單位口徑。
購物中心租金的增長與信託淨利的下降同時發生，出售不動產收益的差額是重要背景。
購物中心出租率與租賃收入
本季總物業營收增加 24.2 百萬、7.8% 至 335.7 百萬；購物中心出租率從 93.6% 升至 93.8%。MD&A 指出本季總物業營收增加 24.2 百萬美元、7.8% 至 335.7 百萬美元；購物中心出租率為 93.8%，前期為 93.6%。
半年物業營收增 56.1 百萬、9.0% 至 676.8 百萬，租賃費用率由 21.4% 降至 21.1%。半年總物業營收增加 56.1 百萬美元、9.0% 至 676.8 百萬美元；半年租賃費用占租賃收入比例由 21.4% 降至 21.1%。
租賃費用、不動產稅與折舊
租賃費用為 64.491 百萬美元，去年同期為 61.609 百萬美元，不動產稅是 39.077 百萬美元，去年同期為 36.681 百萬美元。兩種物業成本都比前年同期高。
折舊攤銷增加至 折舊與攤銷為 100.623 百萬美元，去年同期為 89.241 百萬美元，是租金收入以外壓低 GAAP 獲利的非現金費用。
出售收益、信託淨利與利息
出售不動產收益本期 出售不動產收益為 20.617 百萬美元，去年同期為 76.501 百萬美元，顯著低於前期 76.501 百萬。這一差異比租金增額更直接說明信託淨利 歸屬信託淨利為 85.702 百萬美元，去年同期為 155.916 百萬美元 為何下降。
利息費用提高至 50.008 百萬美元，去年同期為 44.598 百萬美元，是從物業營運到信託淨利的另一條成本線。
同質物業收入與出租率
出租率為 93.8% 與物業營收增加是 MD&A 的營運統計；出售收益則是一項交易性損益。租賃收入為 325.896 百萬美元，去年同期為 302.477 百萬美元 不應和 出售不動產收益為 20.617 百萬美元，去年同期為 76.501 百萬美元 當同一類收入。
租賃費用率下降發生在半年比較，而第二季租賃費用金額為 64.491 百萬美元，去年同期為 61.609 百萬美元；期別應依原表區分。
半年租賃費用率與出售收益
Federal Realty 的普通股與 OP 單位都影響權益層級，信託淨利 歸屬信託淨利為 85.702 百萬美元，去年同期為 155.916 百萬美元 不等於未調節的合併淨利。每股附註採 two-class method。
基本 EPS 是 0.97 美元、稀釋 0.96 美元；去年基本 1.78 美元，出售收益差異是關鍵比較背景。
兩級法、OP 單位與信託 EPS
兩級法會先把收益配置給參與證券，再計算普通股每股數。歸屬信託淨利為 85.702 百萬美元，去年同期為 155.916 百萬美元 與基本 0.97 美元不可用簡單相除相互驗證。
OP 單位與信託普通股並非同一所有權名稱，閱讀 FRT 的 EPS 需沿用附註口徑。
購物中心資料未按台灣分拆
物業營收和出租率上升，出售收益與利息走向則不同。信託合併總營收為 335.706 百萬美元，去年同期為 311.523 百萬美元、出售不動產收益為 20.617 百萬美元，去年同期為 76.501 百萬美元、利息費用為 50.008 百萬美元，去年同期為 44.598 百萬美元 分別是營運、交易與融資資料。
這份申報沒有用 93.8% 出租率預測未來租約或出售價格。
物業收入、出售收益與融資成本
FRT 原始申報對 Taiwan 為零命中。購物中心租金 租賃收入為 325.896 百萬美元，去年同期為 302.477 百萬美元 與出租率 93.8% 均為合併物業揭露，沒有台灣資產、租戶或租金資料。
此篇以美國 REIT 的表列物業數字為限，不把物業營運延伸至台灣市場。
出租率上升但出售收益回落
租賃收入增加、出售收益大幅下降是本期信託淨利的核心組合。本文不提供 FRT 目標價、投資評等或買賣建議。
REIT 歷史營運數據不會被這裡改寫成出租率或資產價值的預測。
租賃收入與信託歸屬淨利結論
Federal Realty 信託的租賃收入由 302.477 百萬美元增至 325.896 百萬，但出售不動產收益由 76.501 百萬降至 20.617 百萬，歸屬信託淨利由 155.916 百萬降至 85.702 百萬。信託普通股與 OP 單位各有權益分配，租賃費用 64.491 百萬及折舊攤銷 100.623 百萬均不是出售收益。
本文只是官方 10-Q 的事實整理，不含交易意見。
常見問題
Federal Realty 的租賃收入和出租率？
信託合併營收 信託合併總營收為 335.706 百萬美元，去年同期為 311.523 百萬美元，租賃收入為 325.896 百萬美元，去年同期為 302.477 百萬美元；購物中心出租率為 93.8%。
出售收益減少如何改變信託淨利？
出售不動產收益為 20.617 百萬美元，去年同期為 76.501 百萬美元，前年 76.501 百萬；這和租金增長不同類。
物業費用和利息怎麼比較？
歸屬信託淨利為 85.702 百萬美元，去年同期為 155.916 百萬美元，利息費用為 50.008 百萬美元，去年同期為 44.598 百萬美元。
FRT 的 two-class EPS 為何不能簡除？
FRT 基本 EPS 0.97、稀釋 0.96 美元，採 two-class method 並涉及參與證券和 OP 權益，應依附註列示。
FRT 有台灣不動產揭露嗎？
FRT 的 Taiwan 命中為零；申報列購物中心租金和出租率，沒有台灣不動產、承租人或營收。
這篇是否給 FRT 交易建議？
這篇沒有 FRT 目標價、評等或買賣建議。