研究文章 · 普爾特集團（PHM）

PHM 第二季房屋銷售營收降至 38.07 億美元：交屋與均價共同下滑

公司與本次申報的範圍

PHM 為 PulteGroup, Inc.，本篇依其截至 2026 年 6 月 30 日的第二季 Form 10-Q 撰寫，實際申報日為 2026 年 7 月 22 日。公司把業務分為房屋建造與金融服務兩條線；前者在交屋時認列房屋銷售營收，後者以 Pulte Mortgage、產權服務及保險代理等活動支援購屋流程。因此，閱讀營收與現金流時，不能把尚未交屋的訂單直接當成已認列的房屋銷售。

房屋建造營運在 26 州、48 個市場進行，並以東北、東南、佛羅里達、中西部、德州及西部六個可報導分部呈現。公司同時揭露土地出售及其他收入，該項會隨處分地塊的時點與營運決策改變；它不等同於核心房屋交屋收入。下列數字均以本季或本年上半年同期間的 2025 年比較數為基礎。

第二季獲利與營收輪廓

2026 年第二季合併淨利為 4.72 億美元，低於去年同期的 6.08 億美元；稀釋每股盈餘為 2.48 美元，去年同期為 3.03 美元。稅前來看，房屋建造事業的稅前利益由 7.64 億美元降至 5.85 億美元，金融服務則由 4,280 萬美元降至 3,740 萬美元。這些是分業務稅前金額，不能直接與稅後淨利混用。

房屋建造總營收為 38.86 億美元，年減 10%；其中房屋銷售營收為 38.07 億美元，年減 11%，土地出售及其他收入則由 3,460 萬美元升至 7,890 萬美元。土地項目的增幅使總營收跌幅略小於房屋銷售，但申報也說明其損益受處分時點影響較大，故本篇以房屋銷售、交屋與毛利率作為觀察核心。

交屋量與平均售價同時下降

第二季完成交屋 6,997 戶，較去年同期 7,639 戶減少 8%；平均售價為 54.4 萬美元，較 55.9 萬美元減少 3%。兩個因素相乘後，房屋銷售營收較去年少約 4.61 億美元。公司在 MD&A 將交屋減少主要歸因於年初帶入的訂單積壓較弱，但亦指出較多活躍社區與生產週期改善抵銷了部分影響。

平均售價的下降，申報歸因於產品與地理組合，以及為降低現房庫存而採取的行動；這不是把單一地區的價格變動外推到全公司。就分部而言，佛羅里達營收年增 1%，而西部年減 20%、東北年減 33%，顯示合併數字下包含方向不一的區域表現。

毛利率下降的申報脈絡

房屋銷售毛利率為 25.0%，較去年同期 27.0% 下降 200 個基點；上半年則為 24.7%，較 27.2% 下降 250 個基點。公司把本季下降連結至提高的銷售誘因、價格調整以及土地取得與開發成本上升，並指出為把已完工現房庫存降至較合適水準所作的努力，也不利於上半年毛利率。這些是公司對該期間的說明，不應改寫為未來成本的定論。

雖然年比走弱，本季 25.0% 高於第一季的 24.4%。這是一個季對季比較，與前段的年比比較不同，不能混為同一趨勢。公司稱房貸利率偏高、購屋成本與經濟不確定性仍壓抑需求，並以現房折扣、結算成本補助及利率買斷等方式調整銷售節奏；這也解釋為何訂單戶數增加並未同步轉成較高的毛利率。

新接單與積壓訂單的讀法

第二季淨新接單為 7,536 戶，較去年同期增加 6%，金額為 40.84 億美元、增加 5%；取消率則由 15% 降至 13%。公司說明單位與金額的增加主要來自佛羅里達與中西部較高的訂單量，西部較低的量則抵銷其中一部分。這是當期簽約與取消後的衡量，仍與已完成交屋的營收認列時點不同。

6 月 30 日的訂單積壓為 10,966 戶，較去年同期增加 2%，但積壓金額為 68.05 億美元、年減 1%。積壓戶數和金額方向不一致，與不同地區及產品的價格組合有關；因此不能僅以戶數增加推論未來已鎖定的營收一定等比例增加。公司也提醒季度結果具有房屋產業季節性，未必代表全年結果。

現房與土地控制的資本配置

截至 6 月 30 日，在建房屋共 16,743 戶，較去年同期減少 6%；其中未售、已完工戶數由 1,865 戶降至 1,427 戶。公司把總量下降連結到降低現房比例與生產週期改善。這裡的「未售」庫存是營運量指標，並非以戶數就能換算成同一期間的營收或現金流。

公司控制 228,241 個地塊，其中自有 102,323 個、選擇權控制 125,918 個；去年底為 234,632 個。選擇權合約尚餘購買價格為 97 億美元。公司說明選擇權可延後取得第三方或未合併實體持有的地塊，以減少長期持地的財務風險；不過合約的尚餘購買價格是承諾規模，不是已列入本季存貨的成本。

金融服務與房屋建造的連動

金融服務第二季營收為 9,690 萬美元，年減 4%；其中抵押貸款收入 6,510 萬美元、年減 12%，產權服務收入 2,410 萬美元、年減 4%，保險代理佣金則由 190 萬美元增至 770 萬美元。金融服務稅前利益為 3,740 萬美元，年減 13%。公司將總營收走弱主要連結至較低的房屋建造量，反映其自有按揭模式與房屋建造客戶高度相關。

第二季貸款發起件數為 4,629 件，年減 7%，本金金額為 19.76 億美元、年減 9%。上半年 mortgage capture rate 為 85.0%，去年同期為 85.5%；公司把此指標定義為自家房屋建造購屋機會中、扣除現金交屋後由 Pulte Mortgage 承作的比率。它衡量自有貸款渠道的滲透，並不是所有買方的信用品質或整體房市需求指標。

流動性與再融資時點

截至 2026 年 6 月 30 日，公司有 13 億美元未受限制現金及約當現金、4,160 萬美元受限制現金，以及循環信貸額度下 14 億美元可用額度；不含金融服務債務的負債對總資本比率為 12.3%，去年底為 11.2%。循環信貸合約在 2026 年 2 月修訂，承諾額度提高至 17.5 億美元、到期日延至 2031 年 2 月；期末沒有借款，但已有 3.432 億美元信用狀占用額度。

Pulte Mortgage 的主回購協議在 2026 年 8 月 12 日到期，期末承諾額度為 6.25 億美元，借款餘額 4.779 億美元、加權平均利率 5.42%，尚餘可用額度 1.471 億美元。公司表示擬在到期前或到期時償還或再融資，同時也明確保留無法以商業上合理條件續約或替換的可能性。這是到期與資金來源的揭露，不是對再融資結果的保證。

上半年現金流與庫存投入

2026 年上半年營運活動提供現金 1.768 億美元，低於去年同期 4.217 億美元。公司將本期現金流入主要歸於 8.19 億美元淨利與可供出售住宅抵押貸款淨減少 6,390 萬美元，但存貨淨增加 8.073 億美元形成主要抵銷。故即使仍有正的營運現金流，也不能忽略土地、開發與房屋建造投入對現金的影響。

同一上半年，融資活動淨現金流出 7.205 億美元，內容包括償還及贖回票據、買回 550 萬股普通股共 6.812 億美元與現金股利，部分由發債收入抵銷。公司在 2 月發行 8 億美元無擔保優先票據，並用部分淨收入處理到期及提前贖回的舊票據。把買回、發債與營運現金流拆開看，才能避免將單一現金流量誤認為核心房屋營運的變化。

台灣檢索與閱讀界線

本篇所讀的 PHM 2026 年第二季 10-Q 原始文字，以 taiwan、Taiwan、台灣及相關大小寫變體檢索均為 0 筆。申報所列的房屋建造市場位於美國各州，沒有可據以陳述的 PHM 公司專屬台灣營運、供應鏈、客戶或政策事實。因此本文不把美國房市、地緣政治或建材成本延伸成台灣相關敘事。

本篇以已申報的歷史期間為限：房屋銷售的下滑、訂單改善與毛利率壓力各有不同的量測基礎，且公司明示市場需求、利率、成本、土地與季節性會使後續期間不同。這些整理用於辨識申報中的數字、範圍與限制。本文不提供目標價、不作投資評等，也不構成買賣建議。

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