研究文章 · 攝政中心（REG）

攝政中心第二季：租金、同物業 NOI 與股東淨利

法人、證券與會計邊界

REG 是 Regency Centers Corporation 的上市識別，CIK 0000910606、交易所 Nasdaq；文中所稱公司資料具體指向 Regency 的本季不動產收入淨額增加 19.1 百萬美元，其中基本租金增加 10.3 百萬、租戶回收增加 9.4 百萬。

Regency Centers 的 2026 年 6 月 30 日 10-Q 將本季 GAAP 合併營收列為 413.510 百萬美元，前年為 380.848 百萬美元。按比例所有權、同物業與 FFO 資料同時出現，但它們不是這一張合併 GAAP 收入表的欄位。

營收：先確認比較期間

Regency 的本季不動產收入淨額增加 19.1 百萬美元，其中基本租金增加 10.3 百萬、租戶回收增加 9.4 百萬。。此季公司總表所見的 合併營收 為 413.51 百萬美元，對照 380.848 百萬美元，因此年比為 +8.6%。

Regency 的本季不動產收入淨額增加 19.1 百萬美元，其中基本租金增加 10.3 百萬、租戶回收增加 9.4 百萬。MD&A 對基本租金明載合約遞增、租金價差、入住率與整建完成等因素；這些租約收入項目不等於同物業 NOI 的非 GAAP 調節值。

成本、毛利與營運餘額

不動產收入淨額增加 19.1 百萬美元、營運費用增加 8.5 百萬美元，扣除後的營運餘額由 145.630 升至 154.172 百萬美元。MD&A 將基本租金成長連結於合約租金遞增、租金價差、入住率及整建完成，費用端另受 CAM 與租戶成本影響。

不動產收入淨額增加 19.1 百萬美元、營運費用增加 8.5 百萬美元，扣除後的營運餘額由 145.630 升至 154.172 百萬美元。MD&A 將基本租金成長連結於合約租金遞增、租金價差、入住率及整建完成，費用端另受 CAM 與租戶成本影響。

營業結果的分層

投資合夥權益收入前盈餘由 94.590 升至 103.579 百萬美元，但該層級仍不同於歸屬普通股股東淨利 112.351 對 102.608 百萬美元。。此季公司總表所見的 投資合夥權益收入前盈餘 為 103.579 百萬美元，對照 94.59 百萬美元，因此年比為 +9.5%。

投資合夥權益收入前盈餘由 94.590 升至 103.579 百萬美元，但該層級仍不同於歸屬普通股股東淨利 112.351 對 102.608 百萬美元。折舊攤銷由 99.535 升至 108.803 百萬美元，並且前年同期有 1.262 百萬美元不動產減損，兩者都會影響 GAAP 與物業指標的落差。

歸屬與每股資料

Regency 本季稀釋 EPS 為 1.00 對 0.93 美元，歸屬普通股股東淨利為 112.351 對 102.608 百萬美元。物業層面的同物業 NOI 與 FFO 調節另有定義，不能取代普通股股東層級。

每股資料應使用申報的普通股股東口徑；本篇的歸屬普通股股東淨利為 112.351 對 102.608 百萬美元，不用同物業 NOI 或 FFO 自行換算。

申報明載的反差

租賃收入增加，且本期沒有去年同期 1.262 百萬美元的不動產減損提列；REIT 的淨利仍須與 FFO 等非 GAAP 指標區分。

同物業 NOI 為 288.320 對 277.646 百萬美元、增加 3.8%，其定義是以相同可比期持有的物業按比例所有權計算。合併基本租金則增加 10.3 百萬美元，申報列出的租金遞增、租金價差、入住率與整建完成是物業收入端的明載因素，不能把 NOI 當成合併淨利。

期間、欄位與可比性

本季合併營收 413.510 對 380.848 百萬美元與歸屬普通股股東淨利 112.351 對 102.608 百萬美元，均為三個月同季比較。Nareit FFO 與同物業 NOI 的比較期則有自己的調節與按比例範圍，不能把 GAAP 表的第二季數字直接塞進非 GAAP 指標。

本季合併營收 413.510 對 380.848 百萬美元與歸屬普通股股東淨利 112.351 對 102.608 百萬美元，均為三個月同季比較。Nareit FFO 與同物業 NOI 的比較期則有自己的調節與按比例範圍，不能把 GAAP 表的第二季數字直接塞進非 GAAP 指標。

合併、分部與非 GAAP 邊界

Regency 對 Nareit FFO 的定義是由 GAAP 淨利排除不動產出售利益與減損、加回折舊攤銷並調整未合併投資；AFFO 再調整維護與出租所需資本支出等項目。這些補充指標是公司定義，與歸屬普通股股東淨利 112.351 百萬美元並列，而非取代。

公司對同物業 NOI 採按比例所有權、且物業必須在兩個可比期均持有的範圍；Nareit FFO 又從 GAAP 淨利排除出售利益、減損並加回折舊攤銷。兩項衡量都服務物業績效分析，不能取代歸屬普通股股東淨利 112.351 百萬美元。

資本、風險與前瞻性陳述

資產組合的集中度也是既有風險資料：加州、佛州與紐約—紐瓦克—澤西市核心區分別占年度化基本租金 24.7%、19.9% 與 12.8%。同時公司稱沒有任一租戶占合計年度化基本租金 10% 以上；這些是 6 月 30 日組合描述，不是未來租金的承諾。

Regency 明載購物中心皆位於美國，並指出前三個地理集中區可能較易受天候、天然災害或當地經濟事件影響。這個集中度風險與第二季同物業 NOI 增 3.8% 同時存在，不能以本季 NOI 推掉風險因素。

台灣讀者的觀察角度

Regency 的申報明載購物中心位於美國，原始檔沒有 Taiwan，也沒有台灣收入、租戶或物業資料。加州、佛州與紐約核心區的年度化基本租金集中度，是美國物業組合資訊而非台灣曝險。

本文不從 REIT 的租戶或物業類型推論 Regency 與台灣的關係。原始文件只支持合併營收 413.510 對 380.848 百萬美元、同物業 NOI 288.320 對 277.646 百萬美元及其各自的口徑。

研究結論與使用限制

Regency 的租金和同物業 NOI 上升，仍須與普通股股東淨利、折舊及 FFO 調節分開對照；這些數字描述的是不同的 REIT 計量層級。

結論同時保留 GAAP 與 REIT 指標的邊界：租金與同物業 NOI 增加，但普通股股東淨利、折舊與 FFO 調節不是同一把尺。Regency 的內容由 AI 根據申報彙整，尚未逐篇人工覆核；不提供目標價，亦不表示投資評級。

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