研究文章 · Vivmark Residential（前身 Equity Residential 權益住宅）(VMRK)

Vivmark Residential（前身權益住宅）第二季淨利年減 40.8%、FFO 卻只差 0.04%：一份把 REIT 折舊與處分損益攤開來看的季報

研究對象、證券與會計邊界

本文的研究對象在美股喵資料集中的現行代號是 VMRK、名稱是 Vivmark Residential，美國證券交易委員會（SEC）中央索引碼 CIK 906107，普通股在紐約證券交易所掛牌。要先講清楚一件容易混淆的事：本文依據的這份 10-Q，封面署名仍是 Equity Residential（中文慣稱權益住宅）與 ERP Operating Limited Partnership，也就是同一個 CIK 在申報當時的名稱；資料集中另有一筆已停用的舊代號 EQR 指向同一個 CIK。下文為與申報原文一致，仍以申報封面的名稱敘述。此外，標準產業分類碼 6798，歸類為不動產投資信託（REIT）。依申報封面，這是一家 1993 年 3 月在馬里蘭州設立的不動產投資信託；財務年度採曆年制，會計年度結束日為 12 月 31 日，因此期間結束日 2026 年 6 月 30 日就是 2026 會計年度的第二季，不需要另做財年換算。截至 2026 年 7 月 24 日，在外流通的普通受益股份為 374,944,409 股。

本文引用的唯一財務原文是該公司 2026 年 7 月 30 日向 SEC 申報、期間結束日為 2026 年 6 月 30 日的 Form 10-Q。所有金額若無另行標示，皆取自該申報損益表，單位為千美元，本文換算為億元或萬元時已逐項核對。要先提醒讀者一件與代號有關的事：本站公司基本資料檔對 CIK 906107 有兩筆記錄，現行營運中的一筆是 Vivmark Residential、代號 VMRK，另一筆已停用的是 Equity Residential、代號 EQR；而這份 10-Q 的封面署名是申報當時的法定名稱 Equity Residential。下文為與申報原文對得上，敘述時沿用申報封面的名稱。

先確認申報人數量：這份 10-Q 有兩個申報人

這份申報的封面同時列出兩個委員會檔案編號：1-12252 屬於 Equity Residential，0-24920 屬於 ERP Operating Limited Partnership。前者是馬里蘭州的不動產投資信託，僱主識別碼 13-3675988；後者是伊利諾州的有限合夥，僱主識別碼 36-3894853。申報前言直接寫明本報告合併了兩家在同一期間的 Form 10-Q，而且各自提供獨立的合併資產負債表、合併營運報表、合併現金流量表與內部控制聲明。動筆前的查核用了三條並行的方法：封面關鍵字比對、掃描申報內嵌資料標頭中出現幾個不同的中央索引碼（結果出現 0000906107 與 0000931182 兩個），以及直接尋找子公司名稱與重複出現的整套報表。三條都指向同一個結論：這是兩個申報人的合併申報書。

為什麼要花力氣確認這件事？因為同名科目在兩套報表裡的數值並不相同。以本季為例，Equity Residential 這一套報表的「歸屬於控制權益之淨利」是 1.14 億美元（114,135 千美元），而 ERP Operating Limited Partnership 那一套同名科目是 1.17 億美元（116,636 千美元），差額 250.1 萬美元正好是合夥有限合夥人的分配額。原因是同一批有限合夥人在信託層級被列為非控制權益、在合夥層級則被列為合夥人資本。申報前言也說明，Equity Residential 持有 ERP Operating Limited Partnership 約 97.6% 的權益，其餘 2.4% 由有限合夥人持有。本文以下所有數字，除非另行註明，一律取自 Equity Residential 這一套母公司合併報表。

損益表的欄序：六個月在前、單季在後

這份損益表的表頭順序是「Six Months Ended June 30」在左、「Quarter Ended June 30」在右，兩組之內都是 2026 年在左、2025 年在右。換句話說，從左數來第一欄是本年度累計六個月，不是本季。若照多數公司的慣例預設第一欄是單季，整篇文章的每一個數字都會拿錯。本文所有標示為「本季」的數字，都取自右側那兩欄；標示為「上半年累計」的數字，取自左側那兩欄。

這個欄序差異值得單獨寫一段，是因為它會直接改變結論的強度。以淨利為例，本季 1.18 億美元對去年同季 1.99 億美元，年減 40.8%；但上半年累計是 2.11 億美元對 4.64 億美元，年減 54.5%。兩個數字都是真的，衰退幅度卻差了將近 14 個百分點，取錯欄位就會把季度的變化說成半年的變化。讀者若要自行覆核，可以用「上半年欄減單季欄」推回第一季：2026 年第一季淨利約為 9,310 萬美元（210,841 減 117,740），2025 年第一季約為 2.648 億美元（463,583 減 198,785）。

營收面：整體只成長 2.1%，同店與非同店走向分岔

本季租金收入 785,049 千美元，約 7.85 億美元，去年同季 768,827 千美元，約 7.69 億美元，年增 2.1%。上半年累計 1,564,895 千美元對 1,529,637 千美元，年增 2.3%。這是一家營收成長非常平緩的公司，單季增加金額只有 1,622.2 萬美元。申報在管理階層討論與分析中對同店租金收入的成長給了明確原因，原文寫的是主要由強勁的實體出租率與優於預期的續約租金所帶動，而不是靠新增資產。

把營收拆成同店與非同店後，兩條線的方向就分開了。依申報的營業淨收益調節表，本季同店租金收入 749,417 千美元（約 7.49 億美元）對去年同季 735,526 千美元（約 7.36 億美元），成長 1.9%；非同店與其他租金收入 35,632 千美元（約 3,563 萬美元）對 33,301 千美元（約 3,330 萬美元），成長 7.0%。非同店成長率是同店的三倍多，但它的基數只有同店的二十分之一左右，所以整體仍被同店那條線決定。申報對同店的定義是：在本期與比較期都已達到穩定狀態的物業，穩定的標準是連續三個月實體出租率達到 90%。

費用面：把本季五個費用科目全部列出來比較

為了不憑印象講「哪一項漲最多」，這裡把本季損益表上的五個費用科目全部抄出來，單位都是千美元，順序照申報原文。物業與維護 142,754 對 136,274，年增 4.8%，金額增加 648 萬美元；不動產稅與保險 122,257 對 112,332，年增 8.8%，金額增加 992.5 萬美元；物業管理 38,149 對 34,786，年增 9.7%，金額增加 336.3 萬美元；一般及行政 16,640 對 18,531，年減 10.2%，金額減少 189.1 萬美元；折舊 246,379 對 240,889，年增 2.3%，金額增加 549 萬美元。費用合計 566,179 對 542,812，年增 4.3%。

把上面五項逐一算過之後可以說：在這五個科目構成的比較範圍內，成長率最高的是物業管理的 9.7%，而金額增加最多的是不動產稅與保險的 992.5 萬美元——這兩個答案不是同一項，這也正是為什麼要把整組數字列出來給讀者自己看。申報對其中幾項給了原因：物業管理費用的增加主要歸因於法律與專業服務費用及資訊科技費用的增加，部分被訓練與行銷費用的減少所抵銷；一般及行政費用的減少主要來自薪酬相關成本下降，部分被法律與專業服務費用及其他上市公司成本的增加所抵銷。值得注意的是費用合計成長 4.3%、營收只成長 2.1%，費用跑得比營收快一倍。

淨利年減 40.8% 的真正來源：處分損益方向反轉

本季淨利 117,740 千美元（約 1.18 億美元），去年同季 198,785 千美元（約 1.99 億美元），年減 40.8%。歸屬於普通股的淨利 113,780 千美元對 192,001 千美元，年減 40.7%；基本每股盈餘 0.30 美元對 0.51 美元，稀釋每股盈餘 0.30 美元對 0.50 美元。本季加權平均流通在外股數 374,179 千股，去年同季 379,508 千股，減少 1.4%——股數是減少的，所以每股盈餘的跌幅並沒有比淨利的跌幅更深，反而是被股數縮減稍微墊了一點。

衰退的來源不在本業。本季不動產處分淨損益是負的 16,744 千美元（處分損失約 1,674 萬美元），去年同季則是正的 58,280 千美元（處分利益約 5,828 萬美元），一來一往的落差就有 7,502.4 萬美元，而整季淨利的減少額是 8,104.5 萬美元。上半年累計的落差更大：今年是 16,776 千美元的處分損失，去年同期是 212,432 千美元的處分利益，落差 2.292 億美元。申報對此的說明是：2026 年出售兩處合併報表內物業產生淨損失，相對於 2025 年出售三處合併報表內物業產生利益。換句話說，去年同期的基期被一次性的處分利益墊高了，今年帳面上的衰退有相當部分是這個基期效應，而不是租金業務本身的變化。

營業外項目：利息收入暴增、其他費用翻倍、利息支出上升

除了處分損益，本季還有三個營業外項目的變動幅度很大。利息及其他收入 12,954 千美元對去年同季 2,129 千美元，成長 508.5%；申報說明主要是各類投資證券的已實現與未實現利益淨增加，以及應收抵押貸款的利息收入。其他費用為 10,004 千美元對 4,805 千美元，增加 108.2%；上半年累計則是 50,792 千美元對 8,961 千美元，增加 466.8%。申報對其他費用的說明是主要由於訴訟提列增加（僅適用於年初至今期間）、倡議捐助以及合併交易成本。

利息負擔也在變重。本季已發生利息費用淨額 82,462 千美元對 75,317 千美元，增加 9.5%；上半年累計 159,832 千美元對 147,431 千美元，增加 8.4%。申報說明原因是整體利率與債務餘額上升、合併案的融資成本，以及資本化利息減少。申報同時給了具體的比率：不含債務清償成本與合併融資成本的全部負債有效利率，上半年為 3.96%、去年同期 3.93%，本季為 3.95%、去年同季 3.93%。資本化利息本季約 210 萬美元、去年同季約 280 萬美元，上半年約 470 萬美元、去年同期約 670 萬美元——資本化的部分變少，等於有更多利息直接落到損益表上。

FFO 與 Normalized FFO：非一般公認會計原則指標怎麼讀

這是一家不動產投資信託，折舊金額極大：本季折舊 246,379 千美元，是同季淨利 117,740 千美元的兩倍以上。因此業界慣用的補充指標是 FFO（營運資金，Funds From Operations）。必須先聲明：FFO 與 Normalized FFO 都是非一般公認會計原則指標，申報本身也明確寫明它們不代表淨利、不代表歸屬普通股股東淨利、也不代表依一般公認會計原則計算的營運現金流量，不應作為淨利或流動性的替代衡量。本文引用它們只是為了呈現申報自己給的調節過程，不用來推算任何倍數或估值。

申報給的調節式從淨利開始逐項加減，本季的路徑是：淨利 117,740，減非控制權益中部分持有物業應佔淨利 1,104，減特別股與優先單位分配 355，得到可分配予普通股與單位的淨利 116,281；再加折舊 246,379，減非不動產折舊 1,014，減部分持有物業折舊 677，加未合併物業折舊 4,748，加回不動產處分淨損 16,744，得出本季 FFO 為 382,461 千美元，約 3.82 億美元。去年同季用同一條調節式得出 382,633 千美元，約 3.83 億美元，兩者相差只有 0.04%。再往下，申報以沖銷開發評估成本 656、非營運資產損益負 11,376、其他雜項 21,628 等項目調整為 Normalized FFO，本季 393,369 千美元對去年同季 386,790 千美元，成長 1.7%。同一季，淨利年減 40.8%、FFO 幾乎零變動、Normalized FFO 小幅成長——三個指標指向三種不同的故事，差別全部來自折舊與處分損益要不要算進去。

同店住宅營運統計：出租率、租金與周轉率

申報另外提供一張只涵蓋住宅同店營運的統計表，期間是 2026 年上半年對 2025 年上半年。全部市場合計 78,385 個公寓單位，上半年平均租金 3,177 美元，加權平均實體出租率 96.3%，租戶周轉率 19.5%。與去年同期相比，收入增加 2.2%、費用增加 3.3%、營業淨收益增加 1.7%、平均租金上升 2.4%、實體出租率下降 0.2 個百分點、周轉率上升 0.3 個百分點。這張表的註腳寫明住宅營運佔上半年總營收超過 96.0%。

這裡有一個容易混淆的地方要講清楚。同一份申報裡，同店營收的成長率出現了兩個不同的數字：住宅同店統計表寫收入增加 2.2%，而營業淨收益調節表的同店租金收入是 1,490,275 千美元對 1,460,433 千美元、成長 2.0%。兩個都是申報寫的，差別在於前者只涵蓋住宅同店，後者涵蓋全部同店（含非住宅部分）。本文在講費用與營業淨收益的分項時一律採用營業淨收益調節表的口徑，在講出租率與租金水準時採用住宅同店統計表的口徑，並在此標明兩者的差異，避免讀者把兩張表的數字直接互換。至於非同店那一塊：本季非同店營業費用 25,083 千美元對 15,663 千美元，增加 60.1%，非同店營業淨收益 10,549 千美元對 17,638 千美元，減少 40.2%；申報說明非同店營業淨收益的減少主要是 2025 與 2026 年淨處分活動所致，部分被開發物業的招租活動與 2025 年收購活動所抵銷。

本季揭露的公司重大事件：與 AvalonBay 的對等合併協議

2026 年 5 月 20 日，Equity Residential、ERP Operating Limited Partnership、AvalonBay Communities 與一家名為 Canopy Merger Sub LLC 的全資子公司簽署合併協議，申報稱之為對等合併。依協議條款，AvalonBay 的每一股普通股將換得 2.793 股 Equity Residential 的普通受益股份，並就不足一股的部分以現金找補。完成後，原 Equity Residential 股東預期持有合併後公司約 49%，原 AvalonBay 股東約 51%。會計處理上這是一樁反向收購：Equity Residential 因為是發行股份的一方而被認定為法律上的收購方，AvalonBay 則依合併後相對持股比例與高階經營團隊組成被指定為會計上的收購方。其結果是 Equity Residential 自身的歷史資產與負債將在交割日按估計公允價值重新入帳，而合併後的財務報表將呈現 AvalonBay 的歷史餘額與經營結果。

協議的其他條款也一併揭露在申報中。合併後公司將採用新名稱，並在伊利諾州芝加哥與維吉尼亞州阿靈頓設雙總部；董事會由 14 席組成，兩邊各推派 7 席。交易預計在 2026 年下半年完成，條件包括雙方股東會通過與無禁制令，申報同時明言無法預測實際完成日期、也不排除最終未能完成。終止費採對等設計：特定情形下 Equity Residential 可能須支付 AvalonBay 約 10.05 億美元，特定情形下 AvalonBay 可能須支付 Equity Residential 約 10.70 億美元。為支應交易成本與既有債務的再融資，合夥於同日簽署最高 20 億美元的優先無擔保過渡性貸款承諾書，初始利率為擔保隔夜融資利率加 0.725%，期限為交割後 364 天；截至 2026 年 6 月 30 日的上半年並未動用任何金額，且申報寫明合併的完成不以取得該筆融資為條件。

訴訟、現金流與資本配置

訴訟是本季另一個具體的現金項目。申報揭露該公司自 2022 年底與 2023 年起被列為多起私人原告訴訟的被告，指控收益管理軟體供應商及包含本公司在內的多家多戶住宅業主違反反托拉斯法。2026 年 4 月 13 日該公司達成金額 5,600 萬美元的和解協議以全面解決已合併的擬制集體訴訟，5 月 12 日已將款項撥付理賠管理人，5 月 22 日取得法院初步核准，最終核准仍待進行；另外兩件由哥倫比亞特區與馬里蘭州提起的類似案件仍在抗辯中。另有一件 2016 年在加州北區聯邦地院提起、涉及滯納金計算方式的集體訴訟，2025 年第四季達成約 4,270 萬美元的原則性和解，其中 270 萬美元已撥付，餘額 4,000 萬美元列入訴訟提列。整體訴訟提列由 2025 年 12 月 31 日的 7,060 萬美元降至 2026 年 6 月 30 日的 4,310 萬美元。

現金流量與資本配置方面，上半年營業活動淨現金流入 702,398 千美元（約 7.02 億美元），去年同期 785,070 千美元（約 7.85 億美元），減少約 8,270 萬美元；申報說明原因包含營業淨收益等變化、較高的利息支付、約 5,870 萬美元的各項訴訟和解付款、合併相關成本的支付，以及其他費用付款時點。投資活動淨流出 44,983 千美元，遠低於去年同期的 518,995 千美元；上半年處分兩處合併報表內出租物業取得淨價款約 1.532 億美元，投入開發專案約 4,010 萬美元，投入不動產資本支出約 1.603 億美元。融資活動淨流出 672,889 千美元，去年同期 294,287 千美元；期間支付股利與分配約 5.416 億美元，並以每股加權平均 63.42 美元買回並註銷 3,458,394 股，總金額約 2.194 億美元。股利方面，2026 年前兩季各宣告每股與每單位 0.7025 美元，換算年化較 2025 年支付金額增加 1.4%。資產負債表上，總資產由 2025 年 12 月 31 日的 20,746,023 千美元降至 20,275,577 千美元（約 202.76 億美元），總負債由 9,336,889 千美元增至 9,388,998 千美元（約 93.89 億美元）。

台灣讀者的觀察角度

必須先做一項誠實陳述：本文對這份 10-Q 的原文做過關鍵字檢索，全份申報沒有出現任何一次台灣字樣，也沒有揭露新台幣相關的匯率或避險資訊。因此本文不會、也不應該替這家公司補上任何與台灣市場、台灣供應鏈或台灣資產配置有關的敘述。這是一家資產與營運完全集中在美國都會區出租公寓的不動產投資信託，申報揭露的市場全部是洛杉磯、橘郡、達拉斯與奧斯汀之類的美國都會區，沒有任何台灣個別數字可供引用。

對台灣讀者仍然有用的是這份申報示範的三種讀表方法，而這三種方法與地域無關。第一，一份申報可能同時是兩個法人的申報書，同名科目在兩套報表裡數值不同，本季就出現了 1.14 億美元與 1.17 億美元的差別。第二，損益表的欄序不一定是單季在前，這份申報是累計六個月在左、單季在右。第三，同一份申報的兩張表可能用不同口徑列示同一個概念，這份申報的同店營收成長率就有 2.2% 與 2.0% 兩個版本，差別在於涵蓋範圍。台灣投資人在閱讀任何一家美國掛牌公司的申報時，這三件事都應該先確認再下筆。

估值邊界與研究結論

本文不提供目標價，不給投資評等，也不做任何買賣建議，並且不以 FFO、Normalized FFO 或任何非一般公認會計原則指標推算倍數或估值。理由有兩層：其一，這些指標依申報自己的說明就不是淨利或現金流量的替代品，且各公司資本化政策不同、彼此未必可比；其二，本公司正處於一樁尚未完成的對等合併之中，會計上將由對方作為收購方、自身資產負債將按公允價值重新入帳，任何以現行帳面數字推算的估值都會在交割後失去比較基礎。本文為人工智慧輔助整理，未經逐篇人工覆核，數字以 SEC 申報原文為準。

把本篇的數字收攏成一段話：2026 年第二季，這家公司的租金收入從 7.69 億美元成長到 7.85 億美元（增加 2.1%），費用合計從 5.43 億美元增加到 5.66 億美元（增加 4.3%，跑得比營收快一倍），淨利卻從 1.99 億美元掉到 1.18 億美元（減少 40.8%）——而這 40.8% 的絕大部分來自去年同期一筆 5,828 萬美元處分利益與今年同季一筆 1,674 萬美元處分損失的方向反轉，不是租金業務的變化；同一季的 FFO 是 3.82 億美元對 3.83 億美元，相差 0.04%。與此同時，公司在 5 月 20 日簽下換股比 2.793、終止費對等為 10.05 億與 10.70 億美元的合併協議，付掉 5,600 萬美元的反托拉斯和解款，並以約 2.194 億美元買回 3,458,394 股。讀這家公司的季報，關鍵不在看得懂成長率，而在分得清哪一段成長率描述的是哪一個口徑。

← 回 Vivmark Residential（前身 Equity Residential 權益住宅）(VMRK)個股資料