研究文章 · 仲量聯行（JLL）

仲量聯行第二季營收年增 10.8%，歸屬普通股股東淨利 2.16 億美元

研究對象與報告期間

本文研究 Jones Lang LaSalle Incorporated，美股代碼 JLL，SEC CIK 為 0001037976。公司提供不動產管理、租賃顧問、資本市場及投資管理服務；合併損益表以美元百萬為單位，本期為截至 2026 年 6 月 30 日的三個月及六個月，年度結束日為 12 月 31 日。

公司說明不動產交易通常集中於年末完成，故季度營收與獲利常隨年度逐季提高；交易型服務的客戶交易大小與時點亦可能使波動很大。本文不把第二季走勢當成全年或下一季的預測。

分部重列與服務內容

公司管理四個分部：Real Estate Management Services、Leasing Advisory、Capital Markets Services 及 Investment Management。2026 年起，原本獨立報告的 Software and Technology Solutions 改列為 Real Estate Management Services 中的第五項業務線，前期資訊已重列。

Real Estate Management Services 含工作場所、專案及物業管理等；Leasing Advisory 含代理租賃與租戶代表；Capital Markets Services 含投資銷售、債務股權顧問、估值風險與貸款服務；Investment Management 服務機構與高資產客戶。分部營收不代表相同的合約成本模式。

營收、營業利益與歸屬淨利

第二季營收為 69.28 億美元，去年同期 62.50 億美元，增加 6.78 億美元或 10.8%。營業利益為 2.91 億美元，較 1.97 億美元增加 47.4%；合併營業費用為 66.37 億美元，年增 9.7%，低於營收增幅。

歸屬普通股股東淨利為 2.16 億美元，去年同期 1.12 億美元，增加 92.0%。稅前利益為 2.66 億美元、去年同期 1.37 億美元；所得稅費用 5,100 萬美元、去年同期 2,700 萬美元；稀釋每股盈餘為 4.59 美元、去年同期 2.32 美元。

四分部的營收方向

Real Estate Management Services 營收 53.68 億美元、年增 8%；Leasing Advisory 為 8.37 億美元、年增 24%；Capital Markets Services 為 6.20 億美元、年增 19%；Investment Management 為 1.02 億美元、年減 1%。分部走勢不同，合併 10.8% 營收增幅不是任何單一服務的成長率。

公司以比較期匯率換算的本季合併營收為 68.90 億美元，年增 10%，而現期美元營收為 69.28 億美元，匯率影響為正 3,810 萬美元。公司用地方幣別比較輔助判讀，不能將合併匯率調整任意分給特定地區、客戶或交易。

Resilient 與 Advisory 分類

公司定義 Resilient 收入含工作場所、專案、物業管理、軟體技術、估值風險、貸款服務及投資管理顧問費；Advisory 收入則含租賃顧問、投資銷售及債務股權顧問、投資管理激勵與交易費。本季 Advisory 收入合計增加 21%，Resilient 增加 8%。

這兩類是管理用的跨分部收入分類，而不是法定報告分部。公司指出 Leasing Advisory 增加 24%，Capital Markets 中的投資銷售、債務股權顧問等在排除特定非現金抵押服務項目後增加 25%，不應以該調整後比例替代合併營收成長。

客戶可轉嫁合約成本

第二季總營業費用為 66.37 億美元，其中 gross contract costs 為 45.74 億美元、年增 9%，平台營運費用為 20.37 億美元、年增 10%。Gross contract costs 是與客戶專屬人員、第三方供應商和分包商相關、並直接或間接由費用收入補償的成本。

公司將 gross contract costs 增加連結至 Workplace Management 新客戶與服務授權擴張，以及 Project Management 合約組合變化。這些成本與對應營收同時以總額呈列，因此營收增加不應未經表頭檢查就視為可自由支配的毛利增加。

費用、利息與權益收益

薪資與福利為 31.34 億美元、去年同期 28.35 億美元；其他營運行政費 34.20 億美元、去年同期 31.29 億美元；折舊攤銷 5,700 萬美元、低於 6,800 萬美元；重組及收購費 2,600 萬美元。平台費用增加也與 Advisory 營收成長帶來的佣金提高有關。

利息淨費用為 2,600 萬美元，去年同期 3,500 萬美元；權益投資損失 200 萬美元，去年同期 2,700 萬美元；其他收入 300 萬美元。這些營業利益以下科目與稅項共同解釋淨利變化，本文不只使用營收或單一分部收入來說明普通股股東淨利。

非 GAAP 指標與抵押服務活動

公司本季 Adjusted EBITDA 為 3.86 億美元，去年同期 2.92 億美元，屬非 GAAP 指標。其調節包含權益損益、非現金 MSR 及抵押銀行衍生工具活動、重組收購費等項目；這些調整的目的在於管理比較，不能取代歸屬普通股股東淨利 2.16 億美元。

Capital Markets Services 收入含部分不在 ASC 606 範圍內的抵押銀行與貸款服務活動。公司解釋 MSR 和衍生工具估值產生的非現金變動完全列入該分部營收，因此同一營收表頭可能同時含合約服務與估值相關非現金項目。

半年結果與期末現金

六個月營收為 133.14 億美元，去年同期 119.97 億美元，增加 11.0%；營業利益 4.96 億美元、年增 56.1%；歸屬普通股股東淨利 3.75 億美元、去年同期 1.68 億美元。季度與累計比較的增幅不同，本文不將第二季百分比套用至上半年。

截至 6 月 30 日，現金及現金等價物為 4.58 億美元，年初為 5.99 億美元，其中約 3.78 億美元由海外子公司持有。公司亦說明其資本市場、交易時點和外幣會影響業績與資金，本文不由期末現金或管理層流動性聲明推估未來可用資金。

台灣資訊與研究邊界

本文查閱的 Form 10-Q 中，taiwan 字樣命中為零，未揭露仲量聯行在台灣的營收、物業、客戶、資產、交易或人員數字。因此本文不會從全球不動產服務、外幣或專案管理活動推導出台灣市場、標的或供應鏈結論。

本文只依官方 Form 10-Q 整理已申報內容，不提供目標價、評等或買賣建議，且未經逐篇人工覆核。分部重列、客戶可轉嫁成本、交易型營收、估值活動與外幣均會影響比較，完整判讀應回查原始申報。

← 回 仲量聯行（JLL）個股資料