研究文章 · Toll Brothers(TOL)
Toll Brothers 財年第二季營收降 8%，交屋量、平均售價與淨簽約方向分歧
- Toll Brothers 截至 2026 年 4 月 30 日的財年第二季營收為 25.31 億美元，較去年同期減少 8%，淨利為 2.61 億美元，減少 26%。交屋量減少 14% 但平均交屋售價增加 8%，同期淨簽約戶數與金額分別增加 6.9% 與 7.8%，不同指標不能混為單一需求結論。
券商觀點卡
- 報告來源
- 某券商研究報告（券商匿名）
- 報告日期
- 2026-05-29
- 資料性質
- 第三方券商研究報告之事實整理，非本站建議
申報主體與財年期間
本文研究在紐約證券交易所交易、CIK 為 0000794170 的 Toll Brothers, Inc.，依 2026 年 5 月 29 日 Form 10-Q。公司財年截至十月三十一日，本篇比較截至 2026 年與 2025 年 4 月 30 日的三個月和六個月，不將其混成曆年第二季。
公司定義淨簽約為當期簽訂合約扣除當期取消合約，backlog 為已簽約但尚未交屋住宅。簽約、backlog、交屋、收入與淨利發生於不同階段，本文保留其各自表頭，避免將訂單視作當期已認列收入。
第二季收入與淨利
第二季總收入為 25.31 億美元，去年同期為 27.39 億美元，減少 8%。其中住宅銷售收入為 25.13 億美元，減少 7%，土地銷售及其他收入為 1,880 萬美元，較 3,260 萬美元減少 42%。
營業利益由 4.50 億美元降至 3.47 億美元，減少 23%；淨利由 3.52 億美元降至 2.61 億美元，減少 26%。收入、住宅成本、土地交易、行政費用、權益法投資、其他收入與所得稅共同影響淨利，不能只由交屋或售價的單一變動推定。
交屋量與平均交屋價格
第二季交屋 2,491 戶，去年同期 2,899 戶，減少 14%；平均交屋價格為 100.86 萬美元，去年同期為 93.36 萬美元，增加 8%。公司說明住宅收入下降主要因交屋戶數減少，平均售價上升部分抵銷。
公司將交屋戶數減少主要連結到 2025 財年初 backlog 較低與較少 spec home 交屋，部分被較快施工週期抵銷。平均交屋價格的增加主要與 Pacific 和 Mid-Atlantic 區域的交屋組合有關；這是本季組合資訊，不能據此推論全公司價格走勢。
住宅成本與毛利壓力
住宅銷售成本為 19.13 億美元，去年同期為 20.02 億美元，下降 4%，低於住宅收入降幅。住宅成本占住宅收入由 74.0% 升至 76.1%，代表住宅銷售毛利率以該口徑計算下降。
公司說明成本率上升主要來自較高銷售誘因及較高庫存減損。這兩項為公司已揭露因素，不把它們和較少交屋、區域組合、行政費用或權益法投資結果混為單一淨利原因。
簽約與社區數的不同訊號
本季淨簽約為 2,834 戶、價值 28.07 億美元，去年同期為 2,650 戶、26.04 億美元，分別增加 6.9% 與 7.8%。同期銷售社區數為 459 個，去年同期為 421 個，社區數增加會影響總簽約與每社區指標的關係。
公司表示每社區淨簽約較去年減少 2.0%，與總簽約戶數增加可以同時存在。管理層提到住房可負擔性、消費者信心及地緣政治波動影響需求，也說明其客群特性；本文只記錄已揭露情境，不把前瞻需求敘述改寫成結果。
backlog 的期末存量
4 月底 backlog 為 5,394 戶、價值 63.21 億美元，去年同期為 6,063 戶、68.39 億美元，戶數與價值皆較低。backlog 平均合約價格為 117.18 萬美元，去年同期為 112.81 萬美元。
相較 2025 年 10 月 31 日，backlog 則由 4,647 戶、54.94 億美元增加。兩組比較的起訖日期不同，且 backlog 會隨新簽約、取消與交屋變動；不能把期末 backlog 的價值直接當作同季住宅收入或保證未來營收。
土地交易與六個月比較
六個月總收入為 46.77 億美元，去年同期為 45.98 億美元，增加 2%，其中土地銷售及其他收入為 3.09 億美元，去年同期為 5,100 萬美元。公司指出增加主要是出售約半數 Apartment Living 資產所包含未開發土地與出租物業。
該交易在六個月認列土地銷售及其他收入 2.84 億美元、成本 2.65 億美元及稅前淨土地銷售利益 1,880 萬美元。這種土地及資產處分項目的時點與住宅交屋不同，不應用六個月的土地收入來描述第二季住宅需求。
權益法與其他收入
第二季未合併實體損失為 1,670 萬美元，去年同期為收入 1,150 萬美元。公司提及前年同期某出租物業合資企業資產出售帶來 1,550 萬美元利益，本期未重現，且本期有數個出租物業合資企業其他非暫時性減損 1,350 萬美元。
其他收入淨額為 2,040 萬美元，去年同期 1,630 萬美元。公司提及智慧住宅業務批次出售監控帳戶帶來 390 萬美元收益；權益法投資與其他業務項目分別記錄，不可用於代替住宅部門的銷售毛利。
流動性與土地控制
4 月底現金及約當現金為 11.1 億美元，循環信貸額度 23.8 億美元中約 22.4 億美元可借，且沒有借款、約有 1.365 億美元信用狀。公司另列擁有或以選擇權控制約 76,800 個住宅用地，其中約 32,000 個為擁有、44,800 個為選擇權控制。
這些是期末流動性和土地部位資料，不是銷售收入。擁有用地、選擇權控制用地與未來預計從合資企業購買的用地各自性質不同；本文不從其總數推算未來社區、交屋、成本或現金流。
地域界線與資料限制
本期 Form 10-Q 的文字檢索未出現 Taiwan。這僅說明申報沒有以 Taiwan 名稱提供可引用資料，不能用於推論公司在台灣的住宅市場、客戶、資金、供應商、用地或建築成本。
本文為官方申報候選稿，未經逐篇人工覆核。本文不提供目標價、評等或買賣建議，不將簽約、backlog、購屋誘因、可負擔性或公司的前瞻市場看法寫成確定的未來業績。
常見問題
Toll Brothers 第二季營收為何下降？
總收入減少 8%，公司說明住宅收入下降主要因交屋戶數減少，平均售價上升部分抵銷。
交屋與簽約是否同方向？
不是。交屋戶數減少 14%，但淨簽約戶數與金額分別增加 6.9% 與 7.8%。
住宅成本率為何上升？
住宅成本占收入由 74.0% 升至 76.1%，公司提及較高銷售誘因與庫存減損。
backlog 是當期收入嗎？
不是。它是已簽約未交屋住宅的期末存量，會隨簽約、取消和交屋變動。
六月前六個月土地收入為何增加？
公司提及 Apartment Living 資產處分包含土地與出租物業，使土地銷售及其他收入增加。
本文有目標價或投資建議嗎？
沒有。本文不提供目標價、評等或買賣建議，且未經逐篇人工覆核。